芜湖讨账公司成功调解因租赁房屋发生火灾引发的财产损害赔偿纠纷

芜湖讨账公司成功调解因租赁房屋发生火灾引发的财产损害赔偿纠纷。

基本案情

江某甲、苏某某、江某乙系上海市浦东新区东靖路某房屋（以下简称案涉房屋）的合法所有权人。江某甲代表苏某某、江某乙，与张某甲及中介公司签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给张某甲作为居住使用，月租金6500元，租赁期限自2022年1月1日起至2024年12月31日止，合同明确张某甲不得转租，不得从事违法活动，水电煤气等使用如发生安全和经济损失，由张某甲承担法律责任。沈某某系张某甲的母亲，张某乙系张某甲的父亲，自合同签订之日起便与张某甲同住，参与房屋日常使用与管理。租赁期限届满后，双方通过口头协议将租期延长至2025年12月31日。

2025年12月11日，案涉房屋发生火灾。上海市浦东新区消防救援支队出具《火灾事故认定书》，认定起火部位为客厅南侧地面地毯区域，起火原因为排除放火、吸烟不慎、电器故障等可能，不能排除使用香薰蜡烛不慎引燃地毯及沙发等可燃物并扩大成灾的可能。火灾导致房屋部分装修烧损，家具、电器、生活用品等不同程度烧毁，过火面积约5平方米。江某甲、苏某某、江某乙认为，张某甲，张某乙及沈某某在租住期间未尽到安全使用、妥善管理房屋及明火物品的义务，存在明显过错，应承担赔偿责任。双方就赔偿金额多次协商未果，故诉至法院。

调解过程

法院收到起诉材料后，经了解，本案此前已历经街道调解、派出所与消防及司法三方联动调解，均因双方赔偿金额差距过大而失败。江某甲要求张某甲支付35万余元，张某甲仅能承担3.65万元，调解难度较大。经研判，因双方在四年租赁期间相处融洽，仍有调解可能性。在征得双方当事人同意后，法院委托特邀调解组织开展先行调解工作。调解员收到案件后，在常规调解手段基础上，针对本案特点进行个性化、拆分式调解：

一是深入沟通，梳理争议锁定分歧点。调解员经多次沟通了解到，双方在四年租赁期间关系融洽，张某甲曾多次帮助江某甲处理邻里纠纷，江某甲对此予以认可。同时，调解员了解到张某甲的父亲在火灾发生后经抢救多日不幸离世，张某甲在财力和感情上均遭受双重打击，江某甲对此亦表示同情。在此基础上，调解员结合双方陈述及证据材料，明确本案核心争议焦点：一是房屋重新装修费用差距较大，双方各自委托装修公司出具报价单，金额相差10余万元；二是房屋因此次事故造成的价值减损金额认定存在分歧。

二是情感破局，结合既往调解经验调整预期。调解员在沟通过程中，充分关注双方的情感状态与心理预期。一方面，对江某甲表达对其财产损失的共情，同时引导其理性看待赔偿金额；另一方面，对张某甲的遭遇表示理解，帮助其梳理自身责任范围。针对房屋价值减损问题，江某甲主张总价450余万元的房屋因火灾降价30%，并称已通过周边中介核实。调解员结合司法实践和相关案例，向江某甲释明房屋价值减损的认定需以实际交易影响为依据，猜测性预估难以获得支持，建议采用“打包解决”方式，避免逐项争议相互牵制。

三是分头沟通+逐项突破，引导打包化解争议。针对装修费用10余万元的差距，调解员采取“分开沟通、逐一突破”的策略。在装修费用方面，调解员向双方指出，案涉房屋装修已有10年，部分家具、家电系张某甲自行购买，若坚持各自报价无法达成一致，将面临高昂的第三方鉴定费用。调解员建议双方在鉴定费基础上适当增加投入，以促成和解。在房屋价值减损方面，调解员通过举例类似案例，引导江某甲放弃猜测性预估，接受打包解决方案。对张某甲，调解员则从责任承担与情理兼顾的角度，引导其在能力范围内适当提高赔偿金额。经过多轮分头沟通，双方最终就一次性赔偿金额达成一致。

调解结果

双方达成调解协议，张某甲向江某甲、苏某某、江某乙一次性支付赔偿款86500元，纠纷一次性了结。

案件意义

本案系因租赁房屋发生火灾引发的财产损害赔偿纠纷，涉及房屋修复费用、家电损失、房屋价值减损等多个争议焦点，且双方此前历经多轮调解均告失败，矛盾较为尖锐。调解组织在法院指导下，“情感沟通+分类引导”的调解模式，成功化解该起纠纷。

调解员首先从情感入手，深入了解双方在四年租赁期间建立的融洽关系，并关注到张某某家庭在事故中遭受的重大打击，以情感共鸣为调解奠定信任基础。在此基础上，调解员精准梳理争议焦点，将装修费用、房屋价值减损等复杂问题逐一拆解，避免争议事项相互牵制导致调解僵局。针对装修费用分歧，调解员通过分析鉴定成本与和解收益的对比，引导双方理性权衡；针对房屋价值减损主张，调解员结合司法实践和相关案例，向当事人释明认定标准，建议采用“打包解决”方式，降低调解难度。通过分头沟通、逐项突破，最终促成双方达成一次性赔偿86500元的和解方案。